서울에서 전세가율이 60%를 넘은 구는 금천·도봉·중랑 3곳뿐이었다. 이 세 곳은 최근 3개월 서울 아파트 거래 증가율 1~3위와 그대로 겹쳤다. 매수세가 단순히 가격이 낮은 곳을 찾는 데 그치지 않고, 전세 보증금으로 매매가의 상당 부분을 받칠 수 있는 지역을 함께 살피고 있다는 해석이 가능하다. 2026년 5~7월 서울 25개구의 단지·면적대 매칭 전세가율을 같은 기간 매매 거래 증감률과 나란히 놓고 비교했다. 전세가율은 개별 단지와 면적대를 맞춰 계산한 중위값을 썼고, 거래량은 전년 같은 기간 대비 증감률로 봤다. 분석 대상 매매는 2만107건, 전세가율 매칭쌍은 2000쌍 이상이다. 전세가율 상위는 금천구 61.5%, 도봉구 61.5%, 중랑구 60.6% 순이었다. 거래 증가율 순위는 중랑구 83.8%, 도봉구 57.2%, 금천구 52.9%였다. 순서만 다를 뿐 같은 세 구가 상단을 차지했다. 반대편에는 고가 핵심지가 있다. 강남구 전세가율은 36.0%, 서초구 37.5%, 송파구 38.2%, 성동구 40.7%, 용산구 41.4%였다. 이 하위권 지역 가운데 서초구를 제외한 주요 구는 거래가 줄었다. 성동구는 67.4%, 강남구는 26.6%, 용산구는 16.2% 감소했다. 전세가율은 매수자가 실제로 마련해야 하는 자기자본 규모와 맞닿아 있다. 같은 매매가라도 전세가율이 높으면 전세 보증금이 가격의 더 큰 부분을 받쳐준다. 금리 부담이 남아 있고 고가 주택의 대출 여력이 제한된 상황에서 거래 회복이 전세가율 높은 외곽 구부터 확인되는 배경으로 읽힌다. 다만 이 결과를 곧바로 갭투자 증가로 단정할 수는 없다. 실수요자가 전세를 끼고 매수한 뒤 나중에 입주하는 경우도 있고, 무주택자의 구매 가능성이 높아진 효과일 수도 있다. 매수자 유형과 자금조달 구조가 확인돼야 수요의 성격을 나눌 수 있다. 자료상 한계도 남는다. 구별 전세가율 매칭쌍은 15~242쌍으로 차이가 크다. 금천구는 36쌍, 종로구는 15쌍에 그쳐 세부 해석에는 주의가 필요하다. 전월세 신고 지연도 최근 구간에 영향을 줄 수 있다. 그럼에도 전세가율 순위와 거래 회복 순위가 이 정도로 겹친 점은 서울 매수세의 이동 경로를 설명하는 단서다.